ΤΙ ΕΙΝΑΙ ΤΟ ΕΘΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ
Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 1 του Ν. 2664/1998 το Εθνικό Κτηματολόγιο αποτελεί σύστημα οργανωμένων σε κτηματοκεντρική βάση νομικών, τεχνικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών για όλα τα ακίνητα της επικράτειας, το οποίο διέπεται από τις αναγραφόμενες στο άρθρο 2 αρχές. Ο Οργανισμός Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος συντάσσει και τηρεί το Εθνικό Κτηματολόγιο. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων `Εργων, ύστερα από πρόταση του Οργανισμού Kτηματoλoγίoυ και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος, μπορεί να ανατίθενται αρμοδιότητες σύνταξης και τήρησης, εν άλω ή εν μέρει, του Εθνικού Κτηματολογίου στην εταιρεία "ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε. Στην απόφαση αυτή προσδιορίζεται επακριβώς το ανατιθέμενο έργο και ό,τι αφορά στην εκτέλεσή του.
Στο Κτηματολόγιο καταχωρίζονται νομικές και τεχνικές πληροφορίες που αποσκοπούν στον ακριβή καθορισμό των ορίων των ακινήτων και στη δημοσιότητα των εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων και βαρών, με τρόπο που διασφαλίζει τη δημόσια πίστη, προστατεύοντας κάθε καλόπιστο συναλλασσόμενο που στηρίζεται στις κτηματολογικές εγγραφές.
Καταχωρίζονται επίσης πρόσθετες πληροφορίες, κατά τα οριζόμενα στο εδάφιο γ` της παραγράφου 4 του άρθρου 11, που αποτελούν μέσο για την επιδίωξη ιδίως σκοπών ορθολογικής οργάνωσης και ανάπτυξης της Χώρας. Για το σκοπό αυτόν οι αρμόδιες διοικητικές και δικαστικές αρχές κοινοποιούν αμελλητί στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο κάθε κανονιστική ή ατομική διοικητική πράξη, καθώς και κάθε δικαστική απόφαση που ορίζει ή επιφέρει μεταβολή ιδίως στις χρήσεις γης και στους όρους και περιορισμούς δόμησης των ακινήτων, ανεξαρτήτως άλλης μορφής δημοσιότητας που προβλέπουν οι εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις. Η μη κοινοποίησή τους στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο δεν παρακωλύει την επέλευση των έννομων αποτελεσμάτων τους.
Από την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου σε καθεμία από τις κατά το
ν. 2308/1995 κτηματογραφούμενες περιοχές αντικαθίσταται το υφιστάμενο έως τότε στις περιοχές αυτές σύστημα μεταγραφών και υποθηκών. Η ημερομηνία έναρξης ισχύος του ορίζεται για καθεμία από τις κτηματογραφούμενες περιοχές με απόφαση του Οργανισμού Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος, αμέσως μετά την ολοκλήρωση των πρώτων εγγραφών στα κτηματολογικά βιβλία και την τήρηση των προβλεπόμενων στη διάταξη αυτή διατυπώσεων. Η απόφαση αυτή του Οργανισμού Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος, στην οποία ορίζονται και τα όρια της υπαγόμενης στο Κτηματολόγιο περιοχής, δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και κοινοποιείται στο Δημόσιο, κατά τις κείμενες διατάξεις για τις προς αυτό κοινοποιήσεις, στους οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης α’ και β’ βαθμού, στον Υποθηκοφύλακα της περιοχής, στο Συμβολαιογραφικό Σύλλογο της περιοχής και στο Συμβολαιογραφικό Σύλλογο Εφετείων Αθηνών, Πειραιώς, Αιγαίου και Δωδεκανήσου.
ΠΟΙΕΣ ΕΙΝΑΙ ΟΙ ΠΡΩΤΕΣ ΕΓΓΡΑΦΕΣ
Πρώτες εγγραφές είναι εκείνες που καταχωρίζονται ως αρχικές εγγραφές στο Κτηματολογικό βιβλίο, κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες, σύμφωνα με την παράγραφο 2 περίπτωση β` του άρθρου 3. Οι πρώτες εγγραφές, επί των οποίων στηρίζεται κάθε μεταγενέστερη εγγραφή, υπόκεινται στις ρυθμίσεις του παρόντος κεφαλαίου (άρθρο 6 παρ. 1 ν. 2664/1998). Σύμφωνα με την παρ. 2 περ. β’ του άρθρου 3 του ιδίου νόμου τα τηρούμενα από τα Κτηματολογικά Γραφεία στοιχεία είναι τα ακόλουθα: α) … β) Οι κτηματολογικοί πίνακες για τα ακίνητα που περιλαμβάνονται στα κτηματολογικά διαγράμματα. Το περιεχόμενο των κτηματολογικών πινάκων αποτελεί περιεχόμενο και των πρώτων εγγραφών στα φύλλα του κτηματολογικού βιβλίου, που τηρείται στο οικείο Γραφείο Κτηματολογίου. …
Η ΑΓΩΓΗ ΓΙΑ ΤΗ ΔΙΟΡΘΩΣΗ ΤΩΝ ΠΡΩΤΩΝ ΑΝΑΚΡΙΒΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ
Από τις διατάξεις του άρθρου 6 παρ. 2 του ν. 2664/1998 προκύπτει ότι σε περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής στα κτηματολογικά βιβλία, αναφορικά με το δικαιούχο κυριότητας ενός ακινήτου, μπορεί όποιος έχει έννομο συμφέρον (ο πραγματικός κύριος, ο καθολικός ή ειδικός διάδοχος αυτού, ο κληρονόμος, ο δανειστής του κλπ.) να ζητήσει με αγωγή που απευθύνεται ενώπιον του κατά τις γενικές διατάξεις αρμοδίου καθ’ ύλη και κατά τόπο (Μονομελούς ή Πολυμελούς) Πρωτοδικείου, την αναγνώριση του προσβαλλόμενου με την ανακριβή εγγραφή δικαιώματος και τη διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής. Κρίσιμος χρόνος για την ύπαρξη του εμπράγματου δικαιώματος που προσβάλλεται με τις ανακριβείς πρώτες εγγραφές, είναι εκείνος της έναρξης λειτουργίας του κτηματολογίου στην περιοχή, όπου βρίσκεται το ακίνητο, όπως καθορίζεται με σχετική απόφαση του ΟΚΧΕ και όχι αυτός της έγερσης της αγωγής του άρθρου 6 παρ. 2 Ν. 2664/1998. Η αγωγή αυτή στρέφεται κατά του ανακριβώς αναγραφόμενου στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχου κυριότητας του επιδίκου ακινήτου ή των καθολικών του διαδόχων και σε περίπτωση μεταβίβασης του επιδίκου και κατά του ειδικού διαδόχου, δημιουργείται δε εκ του νόμου (άρθρο 6 παρ. 2 εδ. δ’ και ε’ του ν. 2664/1998) σχέση αναγκαστικής ομοδικίας μεταξύ των εναγομένων καθολικών και ειδικών διαδόχων, διότι προβλέπεται η υποχρεωτική κοινή παθητική νομιμοποίηση τους.
ΕΙΔΙΚΑ Η ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΠΟΥ ΑΝΑΓΡΑΦΕΤΑΙ «ΑΓΝΩΣΤΟΣ» ΩΣ ΔΙΚΑΙΟΥΧΟΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ
Ειδικά στην περίπτωση που αναγράφεται «άγνωστος» ως δικαιούχος κυριότητας και η επικαλούμενη αιτία κτήσης από τον ενάγοντα είναι η έκτακτη χρησικτησία, η εν λόγω αγωγή στρέφεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου. Επομένως, η επί αγωγής του άρθρου 6 παρ. 2 του Ν. 2664/1998 απόφαση έχει πρωτίστως αναγνωριστικό χαρακτήρα-ενίοτε καταψηφιστικό (σε περίπτωση που ζητείται και απόδοση) - , ενώ η διάταξη περί διόρθωσης των κτηματολογικών εγγραφών έχει παρακολουθηματικό διαπλαστικό χαρακτήρα και γι’ αυτό απαιτείται ο αυξημένος βαθμός ωριμότητας του αμετάκλητου αυτής, ώστε να επέλθει η διόρθωση με την ταυτόχρονη δημιουργία κατ’ άρθρο 7 του Ν. 2664/1998 του αμάχητου τεκμηρίου ακριβείας της κτηματολογικής πρώτης εγγραφής.
ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΓΙΑ ΤΟ ΟΡΙΣΜΕΝΟ ΤΗΣ ΑΓΩΓΗΣ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 6 ΠΑΡ. 2
Η εν λόγω αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 του Ν. 2664/1998 απευθύνεται ενώπιον του αρμοδίου καθ’ ύλην και κατά τόπο (Μονομελούς ή Πολυμελούς) Πρωτοδικείου, το οποίο συγκροτείται από τον Κτηματολογικό Δικαστή (άρθρο 17 παρ. 4 του Ν. 2664/1998) δικάζοντος κατά την τακτική διαδικασία. Για το ορισμένο της εν λόγω αγωγής θα πρέπει, πέραν των στοιχείων που απαιτεί το άρθρο 216 του ΚΠολΔ, να αναφέρεται στο εισαγωγικό δικόγραφο:
α) Ότι ο πραγματικός δικαιούχος απέκτησε την κυριότητα του επιδίκου ακινήτου με κάποιο νόμιμο τρόπο, ήτοι παράγωγο (πχ σύμβαση, κληρονομική διαδοχή) ή πρωτότυπο (τακτική ή έκτακτη χρησικτησία) ή με οποιοδήποτε άλλο προβλεπόμενο από το νόμο (πχ. παραχώρηση από το Ελληνικό Δημόσιο κατά τις διατάξεις του Αγροτικού Κώδικα ή με την προσφυγική νομοθεσία, με αναδασμό, με πράξη εφαρμογής κλπ.) κατά το χρονικό διάστημα πριν την έναρξη λειτουργίας του Εθνικού Κτηματολογίου σε μία περιοχή και είχε ταύτη (κυριότητα) στο συγκεκριμένο χρονικό σημείο (έναρξη λειτουργίας του Ε.Κ.). Κρίσιμος χρόνος για την ύπαρξη εμπράγματου δικαιώματος, που προσβάλλεται με τις ανακριβείς πρώτες εγγραφές είναι αυτός της έναρξης του Εθνικού Κτηματολογίου σε μία περιοχή, όπως καθορίζονταν με σχετική απόφαση του ΟΚΧΕ και πλέον για τις νέες κτηματογραφήσεις με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και όχι αυτός της έγερσης της αγωγής του άρθρου 6 παρ. 2 του Ν. 2664/1998 (ΑΠ 148/2016, ΑΠ 1342/2015, ΑΠ 721/2015, ΑΠ 1500/2013, ΕφΑθ 600/2016, ΕφΑθ 618/2015, ΕφΠατρ 226/2012 όλες δημ. στη ΝΟΜΟΣ). Εάν ο επικαλούμενος τρόπος κτήσης κυριότητας είναι η έκτακτη χρησικτησία κατ΄ άρθρο 1045 του ΑΚ, τότε ο ενάγων πρέπει να επικαλεσθεί την εικοσαετή νομή (974 του ΑΚ) και να καθορίσει συνάμα και τις μερικότερες υλικές πράξεις αυτής, από τις οποίες, αν αποδειχθούν, θα συναχθεί η πραγμάτωση της θέλησης του κατόχου να κατέχει το πράγμα σαν δικό του. Τέτοιες δε εμφανείς πράξεις, που προσιδιάζουν στη φύση και τον προορισμό του ακινήτου και κατά την αντικειμενική συναλλακτική αντίληψη είναι δηλωτικές εξουσιάσεως αυτού, κατά τρόπο διαρκή και σταθερό, με διάνοια κυρίου, είναι και η εποπτεία, η επίβλεψη, η επίσκεψη, η καλλιέργεια, η παραχώρηση σε τρίτον με ή χωρίς αντάλλαγμα, η φύλαξη, η οριοθέτηση και η καταμέτρηση των διαστάσεών του, η περιτοίχιση και η ανοικοδόμηση, χωρίς να απαιτείται και ο ημερολογιακός προσδιορισμός των επί μέρους πράξεων μέσα στο χρόνο της χρησικτησίας (ΑΠ 80/2015, ΑΠ 27/2015, ΑΠ 26/2015 όλες δημ. στη ΝΟΜΟΣ).
β) Ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (Κ.Α.Ε.Κ.) του επιδίκου ακινήτου, ο οποίος είναι ο 12ψήφιος μοναδικός αριθμός για κάθε ακίνητο και προσδιορίζει κατά τρόπο αναμφισβήτητο και σαφή, τη θέση, την έκταση και τα όρια αυτού (άρθρο 4 παρ. 1 του Ν. 2664/1998). Πρόκειται για μία ειδική ενάριθμη ταυτότητα ακινήτου, κωδικοποιημένη σε επίπεδο επικράτειας, η κτήση της οποίας γίνεται με κτηματολογική πράξη και έτσι επιτυγχάνεται η εύκολη, ασφαλής και γρήγορη αναζήτηση στη βάση δεδομένων του Εθνικού Κτηματολογίου. Η σύνδεση του ακινήτου με τον ΚΑΕΚ διαρκεί μέχρις ότου ο τελευταίος καταργηθεί ή τροποποιηθεί σύμφωνα με το κτηματολογικό δίκαιο (άρθρου 11 παρ. 3 του Ν. 2664/1998). Ο ΚΑΕΚ συνιστά συγχρόνως θεμελιώδη εφαρμογή της αρχής της ειδικότητας και της ουσιαστικής δημοσιότητας στο σύστημα του Εθνικού Κτηματολογίου (Δ. Παπαστερίου Κτηματολογικό Δίκαιο εκδ. 2013 σελ. 687). Κάθε ένα από τα ψηφία που τον αποτελούν προσδιορίζει συγκεκριμένη πληροφορία και συγκεκριμένα τα δύο πρώτα ψηφία το Νομό στον οποίο βρίσκεται το γεωτεμάχιο, τα επόμενα τρία ψηφία το Δήμο ή Δημοτικό Διαμέρισμα κλπ, τα αμέσως επόμενα δύο ψηφία τον «κτηματολογικό τομέα»(πχ. συνοικία), το δύο προτελευταία δύο ψηφία την «κτηματολογική ενότητα»(πχ. οικοδομικό τετράγωνο) και τέλος τα τελευταία τρία ψηφία τον αύξοντα αριθμό του γεωτεμαχίου εντός της ενότητας (πχ. οικόπεδο ή αγροτεμάχιο). Ο αριθμός μετά την πρώτη κάθετο δηλώνει τον αριθμό της καθέτου ιδιοκτησίας, αν έχει συσταθεί επί των κτισμάτων του γεωτεμαχίου και ο αριθμός μετά την δεύτερη κάθετο προσδιορίζει τον αριθμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας, εφόσον έχει συσταθεί τοιαύτη. Για το ορισμένο της αγωγής, εφόσον αντικείμενο της δίκης είναι όλο το ακίνητο-γεωτεμάχιο, όπως αποτυπώθηκε στο κτηματολογικό διάγραμμα, το οποίο και επισυνάπτεται στην αγωγή και όχι τμήμα του, αρκεί η αναφορά του ΚΑΕΚ, χωρίς να απαιτείται θέση, σύνορα, εμβαδόν, πλευρικές διαστάσεις ή τυχόν επισύναψη τοπογραφικού διαγράμματος, όπως απαιτείται στις λοιπές εμπράγματες αγωγές για τον προσδιορισμό της ταυτότητας του επιδίκου, καθόσον ελλοχεύει ο κίνδυνος όπως η περιγραφή του ακινήτου να μην ταυτίζεται με το γεωτεμάχιο που αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο ΚΑΕΚ, με συνέπεια να εμφιλοχωρήσουν ασάφειες και αντιφάσεις στην αγωγή. Εάν βέβαια, το επίδικο αποτελεί τμήμα ενός μείζονος γεωτεμαχίου, οπότε σε περίπτωση αποδοχής της αγωγής θα επέλθουν χωρικές μεταβολές, τότε η περιγραφή του επιδίκου τμήματος πρέπει να γίνει με λεπτομερή περιγραφή κατά θέση, όρια, πλευρικές διαστάσεις και συντεταγμένες κορυφών σύμφωνα με το σύστημα ΕΓΣΑ 87, η οποία θα πρέπει να ταυτίζεται με το τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών, που επί ποινή απαραδέκτου θα πρέπει να προσκομισθεί κατά τη συζήτηση, σύμφωνα με την τροποποίηση με το Ν. 4164/2013 και
γ) Την ανακριβή εγγραφή, που περιέχεται στο κτηματολογικό φύλλο και ενδεχομένως και στο κτηματολογικό διάγραμμα και της οποίας ζητείται η διόρθωση.
Για την αποφυγή παραλείψεων που θα οδηγήσουν σε αοριστία της αγωγής προσαρτώνται στο δικόγραφο της αγωγής το κτηματολογικό φύλλο των ακινήτων στα οποία επέρχεται χωρική μεταβολή, τα αποσπάσματα κτηματολογικού διαγράμματος αυτών και το τοπογραφικό διάγραμμα των γεωμετρικών μεταβολών, όπου απεικονίζεται η όποια γεωμετρική μεταβολή επέρχεται με την αιτούμενη διόρθωση. Στην περίπτωση επέλευσης χωρικών μεταβολών απαιτείται με ποινή απαραδέκτου η προσκόμιση κατά τη συζήτηση της αγωγής εισήγησης της «ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε.» για τη συνδρομή των τεχνικών προϋποθέσεων της απεικόνισης της γεωμετρικής μεταβολής που επέρχεται με την αιτούμενη διόρθωση στα κτηματολογικά διαγράμματα (άρθρο 6 παρ. 3 περίπτωση ε’ του Ν. 2664/1998). Η αγωγή καταχωρείται εντός τριάντα (30) ημερών από την κατάθεση της στα κτηματολογικά βιβλία του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου. Ακόμη με ποινή απαραδέκτου η αγωγή κοινοποιείται και σε όσους έχουν ασκήσει αγωγή, παρεμβάσεις κλπ. για ισχυριζόμενο από αυτούς εμπράγματο δικαίωμα επί του ιδίου ακινήτου.
ΤΟ ΧΡΟΝΙΚΟ ΔΙΑΣΤΗΜΑ ΕΝΤΟΣ ΤΟΥ ΟΠΟΙΟΥ ΔΥΝΑΤΑΙ ΝΑ ΑΣΚΗΘΕΙ Η ΑΓΩΓΗ ΔΙΟΡΘΩΣΗΣ
Η αγωγή (αναγνωριστική ή διεκδικητική) ασκείται από όποιον έχει έννομο συμφέρον μέσα σε αποκλειστική προθεσμία επτά (7) ετών (άρθρο 6 παρ. 2 α ν. 2664/1998). Περαιτέρω κατά το άρθρο 1 παρ.3 Ν.4585/2018,ΦΕΚ Α 216/24.12.2018: "3. Για τις περιοχές που κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση πριν από τις 2.8.2006, η αποκλειστική προθεσμία της περίπτωσης α’ της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 (Α’ 275) είναι δεκαπέντε (15) έτη, εφόσον δεν έχει ήδη λήξει μέχρι τις 30.11.2018. Ειδικά για τις περιοχές στις οποίες η προθεσμία των δεκατεσσάρων (14) ετών παρατάθηκε με τα άρθρα 126 του ν. 4514/2018 (Α` 14) και 18 του ν. 4551/2018 (Α` 116) και δεν έχει λήξει, όπως παρατάθηκε, μέχρι τις 30.11.2018, η προθεσμία του προηγούμενου εδαφίου επεκτείνεται κατά τρεις (3) ακόμα μήνες". β) Για τις περιοχές που κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση πριν τη δημοσίευση και έναρξη ισχύος του ν. 3481/2006 (Α΄ 162), η αποκλειστική προθεσμία της περίπτωσης α΄ της παραγράφου αυτής είναι δεκατεσσάρων (14) ετών .»*** Οι περιπτώσεις α΄και β΄ της παρ.2 αντικαταστάθηκαν από τότε που ίσχυσαν,ως άνω, με το άρθρο 37 Ν.4361/2016, ΦΕΚ Α 10/1.2.2016.
*** ΠΡΟΣΟΧΗ: Κατά το άρθρο 126 Ν.4514/2018, ΦΕΚ Α 14/30.1.2018:
"Η προθεσμία της περίπτωσης β` της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 (Α`275) παρατείνεται για χρονικό διάστημα τριών (3) μηνών αποκλειστικά για τις περιοχές στις οποίες λήγει εντός του έτους 2018".
*** ΠΡΟΣΟΧΗ: Κατά το άρθρο 18 Ν.4551/2018,ΦΕΚ Α 116/2.7.2018:
"Η προθεσμία της περίπτωσης β` της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 (Α` 275) παρατείνεται για χρονικό διάστημα εννέα (9) μηνών αποκλειστικά για τις περιοχές στις οποίες λήγει εντός του έτους 2018. Η ισχύς του προηγούμενου εδαφίου αρχίζει από τις 3.1.2018".
Οι πρώτες εγγραφές, των οποίων δεν αμφισβητήθηκε η ακρίβεια ενώπιον των δικαστηρίων μέσα στην προθεσμία της παραγράφου 2 του άρθρου 6, καθίστανται οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερόμενων με τις πρώτες αυτές εγγραφές ως δικαιούχων για τα δικαιώματα στα οποία αυτές αφορούν.
Comments